Jurisconsulto dijo

Notas sobre la Ley 19.537 y las facultades de las Asambleas de Copropietarios, en especial las del 25 de Agosto del 2007 y la del 17 noviembre 2007.-

Asambleas
Ley 19.537
Art. 17.-
Párrafo 1.- Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea. Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias.
Párrafo 4.- Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
Ley 19.537
Art. 19.
Párrafo 2.- Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del setenta y cinco por ciento de los derechos asistentes.
Nota.
Al leer claramente el articulo 17 de la ley 19.537 se puede determinar que las asambleas solicitadas por vía judicial son todas de carácter extraordinario.
Es decir que la asamblea del 25 de Agosto del 2007, por haber sido solicitada al Juez del 3º Juzgado de Policía Local de Viña del Mar por algunos copropietarios que representaban a lo menos el 15% o más de los derechos del condominio, se trató de una asamblea extraordinaria. Y su quórum fue 80% en primera citación y 65% en segunda, como se sesiono en primera citación debió cumplir con un quórum de más del 80% de los derechos de copropiedad del condominio. Pero no fue así, su quórum no alcanza al 20%

Gastos Comunes
Ley 19.537
Art. 6.-
Párrafo 1.- El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio
Ley 19.537
Art. 23.-
Párrafo 1.- Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como cuidar los bienes de dominio común; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad. A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento.
Ley 19.537
Art. 27. –
La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador. Demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.

Copropietarios hábiles e inhábiles
Ley 19.537
Art. 20.-
Párrafo 3.- La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.
Nota.
De estos artículos podemos determinar que El Comité de Administración no se encuentra facultado para Certificar, Cobrar ni para recaudar gastos Comunes, por ser una función privativa del administrador.

Comité de administración
Ley 19.537
Art. 21.
La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria. El Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.
Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración:
a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y,
b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.
Nota:
Las sucesiones no son personas naturales, no pueden ser parte del comité de administración. Tampoco son personas jurídicas no tiene representante legal, no pueden ser miembros del comité de administración.
Además deben ser copropietarios hábiles, es decir acreditados mediante certificado expedido por el administrador.

Facultades para administrar
Ley 19.537
Art. 22. Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración
Nota:
El Comité de administración no puede ser facultado para administrar, la Ley determina que es el administrador o el presidente del comité de administración el que administra, no el comité.

Funciones del administrador
Ley 19.537
Art. 23. Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como cuidar los bienes de dominio común; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad. A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento.
Nota:
Es el administrador quien supervisa que todos los miembros de la comunidad cumplan con las obligaciones impuestas por la ley y reglamentación vigentes.

Recursos legales
Ley 19.537
Art. 31. Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, podrán demandar ante el tribunal que corresponda de acuerdo a los artículos 33 y 34 de esta ley, la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas. La acción se notificará al administrador del condominio que para estos efectos tendrá la calidad de representante legal de los restantes copropietarios, debiendo ponerla en conocimiento de cada uno de los copropietarios, dentro de los cinco días hábiles siguientes a dicha notificación, mediante comunicación escrita dirigida al domicilio registrado por éstos en la administración o a falta de éste, a la respectiva unidad. En todo caso, cualquier copropietario podrá hacerse parte en el juicio.
Ley 19.537
Art. 33. Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley No. 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias. En el ejercicio de estas facultades, el juez podrá, a petición de cualquier copropietario:
d) En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales.
Las resoluciones que se dicten en las gestiones a que alude el inciso anterior serán apelables, aplicándose a dicho recurso las normas contempladas en el Título III de la ley No. 18.287.
Ley 18.287, Art. 654 Para acordar o resolver lo conveniente sobre la administración pro indiviso, se citará a todos los interesados a comparendo, el cual se celebrará con sólo los que concurran. No estando todos presentes, solo podrán acordarse, por mayoría absoluta de los concurrentes, que representen a lo menos la mitad de los derechos de la comunidad.

23 Noviembre 2007 | 03:14 PM

manuel-ossa dijo

Estimados Copropietarios y Residentes

De lo publicado en el comentario se desprende que,
la asamblea del 25 de agosto no representó ni el 50% de los derechos de la comunidad, todo lo por ella acordado es ilegal, según lo dispone el Art. 654 de la Ley 18.287.

Piensenlo mucho antes de entregar su dinero (gastos comunes)
a personas que no tiene ninguna facultad legal
para recibir pagos de los copropietarios.

Atte.

23 Noviembre 2007 | 03:33 PM